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商業地產是復雜產業鏈考驗房企資源整理能力

发布时间:2019-11-09 04:28:36

商业地产是复杂产业链 考验房企资源整理能力

随着万科、招商地产、金地集团等知名房企集体宣布加快发展商业地产(专题阅读)步伐,目前,在商业地产领域耕耘已久的中海地产也一改往日低调作风,宣布包括写字楼、购物中心、星级酒店等业态在内的商业地产战略布局,已被定位为中海地产发展的 第二翼

目前由于房地产调控,短期内市场行情不被看好,传统房地产开发企业逐步将开发中心转移到商业地产领域而众多投资者也考虑转往其他城市或领域进行投资,商业地产的投资预期持续高涨在武汉,这种趋势在今年表现得尤为明显

投资最忌盲目狂热,对投资者来说如此,对开发商来说亦然上海三益建筑设计有限公司(三益中国)院长高栋认为,商业地产本身是个很复杂的产业链,定位、设计、招商、运营是一个整体,四者不能脱节,目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节,例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点脱节

自从楼市调控以来,商业地产就被视为住宅地产之后的最后一根救命稻草,大型城市综合体、购物中心、写字楼层出不穷,不少专家开始担心商业物业快速发展反过来可能会恶化商业生态

此前,一些开发商没有商业地产经验,或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下,一些开发商缺少成熟业态,以出售商铺为主回笼资金,将购物中心隔成一间间没有核心商业形态的鸽子笼,由此带来的后期运营问题突出,失败案例并不鲜见

三益中国院长高栋认为,目前国内的商业地产开发商,像华润、中粮、万达(专题阅读)这样具备丰富商业地产定位、开发、运营经验的企业可谓凤毛麟角,大多都要借助外在的商业地产服务提供商,商业地产产业链各个环节 脱节 的背后凸显的是相关服务机构的缺失

目前商业地产服务领域的一个主要问题就是,商业地产专业分工、产业链生存受到普遍漠视,链条上的各合作方对公共规则不是共筑,而是蚕食,由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本 高栋举例说,在商业地产开发中,招商和设计必须无缝完成技术交接,所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密参与的

开发流程急待规范

高栋认为,二三线城市,尤其三线城市的地产开发商,多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力,但缺乏商业概念、资金实力不够雄厚,更缺乏运营能力,高层次商业开发的难度较大

商业地产作为系统性的开发项目,不同于住宅的开发模式,它是一个融合定位、设计、招商、运营各方力量的全产业链过程,投资量大、市场风险系数高,因此在开发过程中,需要对项目的定位进行深入严谨的论证,综合多方面因素进行市场可行性、经济可行性、消费者需求、财务可行性、风险因素分析和调研因此一个日后趋向成熟的商业项目,在前期就应该投入大量的资金、时间进行商业论证研究,并在前期就应该和众多上下游企业进行沟通接触

目前国内二三线城市综合体在开发过程中,缺乏对项目定位的论证,不进行相关市场研判和需求预测,往往依靠经验判断,直接进入设计阶段,往往造成项目整体运作的盲目性

考验房企资源整理能力

在武汉,不少商业地产开发商为了追逐商业利益,抱着开发住宅地产的思想去拿了商业地块,又以开发住宅地产的理念去开发商业地产针对这种情况,高栋认为这归根到底是短期利益为主导, 变现的短期价值 冲昏头脑,急功近利心态明显,缺乏长期经营 资产增值 的理念

他认为,在商业地产的开发中,需要面向多元消费终端,包括消费者、零售商、政府、规划设计单位等,最终是需要得到市场的检验因此商业地产开发,也是一个不断积累、整理资源的过程,需要开发商去把控所有的问题,构建系统化的资源渠道和络,高效、无缝地完成商业地产复杂的产业链开发各个环节

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